2012年以来上昇を続けてきた日本の不動産市場が転換点を迎えている。7月の東京都心6区の中古マンション価格は3カ月連続で下落した。不動産仲介の現場では1000万円から2000万円単位の値下げ交渉が通る事例も出ているという。高市政権の積極財政と円安を背景に、政策金利が2%に達するシナリオも現実味を帯びてきた。
政策金利2%超えのシナリオと住宅ローンへの打撃
野村證券が8月中旬に見直した日銀利上げシナリオが経済界で話題だ。メインシナリオでは10月としていた利上げ時期を9月に前倒しした。さらに2027年1月と4月に追加利上げを実施し、同年末の政策金利は1.75%になると予測する。リスクシナリオとして、2026年内に2度、2027年に2度の利上げを行い、2%に達する可能性も指摘している。
2%で打ち止めになればまだ良い方だという見方もある。第一ライフ資産運用経済研究所の藤代宏一氏は到達点を2.25%から2.5%と予測する。みずほ総合研究所の門間一夫氏は｢来年以降、政策金利が中立金利レンジの上限を超えて2.5%から3%まで引き上げられていくリスクシナリオも頭に入れておきたい｣と指摘した。
金利上昇で真っ先に打撃を受けるのがマンション購入者だ。仮に5000万円を35年ローンで借り、適用金利が1%から1.75%へ上昇した場合、月々の返済額は1万8000円増の15万9000円となる。頭金をほとんど入れず、レバレッジをかけて1億円超のタワーマンションを購入した層には厳しい状況が待ち受ける。実際に9月分から大手5行が固定型の住宅ローン金利を引き上げ、フラット35の金利も過去最高水準の3.46%を記録した。
長期金利3%突破と金融市場への波紋
住宅ローンだけでなく、マクロ経済全体にも金利上昇の波が押し寄せている。長期金利は3%の大台を突破し、新窓販国債の利回りも年2.788%に上昇した。片山財務相は米国のベッセント氏(財務長官)との会談後、長期金利上昇や円安が日本の国力低下を意味するかどうかについて見解を示している。
株式市場でも再編が進む。トピックス構成銘柄は1000を下回る公算となり、600社超が除外候補となるなど、企業価値の再評価が急務となっている。海外動向に目を向けると、仮想通貨市場ではビットコインETFへの資金流入が一時停止する動きが見られた。また、米連邦取引委員会が広告価格の不正操作でアマゾンを提訴するなど、世界的にも市場の不確実性が高まっている。
変わる不動産市況と投資家の動向
都内の不動産市況は複雑な様相を呈している。東京の新築マンション市場では、国外購入者の6割超を中国以外の地域が占めるという意外なデータも明らかになった。一方で文京区の名門公立小学校周辺では、教育環境を求める中国富裕層による学区内マンションの争奪戦が起きている。
不動産投資のリスクも顕在化している。大阪府は不動産ファンド｢みんなで大家さん｣に対し、債務超過や返還約束の不履行を理由に事業許可を取り消す処分を下した。3万7000人超の出資者が影響を受け、分配金停止を巡る訴訟にも発展している。創業70年超の下島建設も住宅着工減少で負債1億6300万円を抱え自己破産を申請した。
株高や金利上昇がもたらす格差も浮き彫りになっている。資産1億円超で早期リタイアを実現した50代男性が数カ月で再就職を探す事例や、多額の配当を得る高齢者が資産増加に戸惑う事例も報告されている。投資と生活を取り巻く環境は激変しており、新たな経済局面への対応が急務だ。
翻訳・編集 EIICHI JOURNAL
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