住信SBIネット銀行は6月から新しい仕組みの住宅ローン商品の提供を開始する。その最大の特徴は元金の50%を返済期間の満了時に一括で支払うという点だ。通常のローンに比べて返済期間中の月々の元金と利息を合わせた支払額を低く抑えることが可能になる。同行によるとメガバンクやインターネット専業銀行においては初の試みだという。
【対象物件と利用者の厳しい条件】
新たな住宅ローンの融資額は最大で3億円だ。返済期間は最長35年となっている。対象となる物件には明確な条件が設定されている。東京23区や大阪市および横浜市と川崎市の4都市に所在する1億円以上の新築や中古マンションに限定される。完済時に築65年以内という点も必須条件だ。利用者の要件としては年収1000万円以上が必要となる。また借り入れ時の年齢が18歳から65歳以下という条件も求められる。
【不動産高騰とターゲット層の狙い】
同行がこの商品でメインターゲットとして想定しているのは物件の売却を前提として購入する層だ。都市部の不動産価格は上昇を続けている。特に東京23区などの好立地マンションは購入後数年で価格がさらに上昇するケースも少なくない。そのため一定期間居住した後に売却し売却益を得ながら住み替えるというライフスタイルが定着しつつある。
【金利の仕組みと毎月の負担軽減】
金利の面では通常型の住宅ローンの水準に対して0.35%が上乗せされる。上乗せ金利を支払っても元金の50%を後回しにすることで月々のキャッシュフローは大きく改善する。手元に資金を残しながら高額な不動産を取得したいという高所得層のニーズを的確に捉えた商品設計だ。夫婦ともに高収入の共働き世帯いわゆるパワーカップルの利用も見込まれる。
【不動産市場の現状とローン負担】
日本の不動産市場について少し深掘りしておきたい。ここ数年において建築資材の高騰や人手不足による人件費の上昇が続いている。これらが新築マンションの価格を押し上げる主な要因となっているのだ。中古マンション市場も新築の価格上昇に牽引される形で高値圏での推移を続けている。特に都心部のタワーマンションなどは資産価値が落ちにくいという神話が形成されつつある。しかし不動産市場に絶対はない。グローバルな経済動向や金利政策の変更によって市況が一変する可能性も常に秘めているのだ。一般的なフルローンで1億円を超える物件を購入した場合に毎月の返済額が家計を強く圧迫することになる。
【下落リスクと自己資金補填の懸念】
しかしこの新しいローン商品には当然ながらリスクも存在する。もっとも大きな懸念材料は将来の不動産価格の下落リスクだ。返済期間の満了時や物件の売却時にマンションの資産価値が大きく目減りしていた場合が問題となる。売却金額で残りの元金50%を相殺できない可能性がでてくるのだ。その場合は自己資金から不足分を補填しなければならなくなる。
【金利上昇リスクと必要なリテラシー】
また金利上昇リスクも決して無視できない。日本銀行は長らく続けてきた大規模な金融緩和政策の修正に動き出している。日銀のマイナス金利解除は市場に大きなメッセージを与えた。長年のデフレマインドから脱却しインフレを前提とした経済への移行期にある。インフレ下においては実物資産の不動産を持つことが有利に働く局面も多い。しかし同時に金利が本格的な上昇局面に入れば利息負担が想定以上に膨らむ危険性がある。元金が大きく残っているこの商品においてはその影響が特に大きくなる。利用者は金利動向と不動産市場の双方を慎重に見極めるリテラシーが求められるだろう。
【激化する金融機関の差別化戦略】
現在の住宅ローン市場は金融機関同士の競争が激化している。ネット銀行は店舗を持たない強みを生かして低金利を提示しシェアを拡大してきた。しかし金利の引き下げ競争は限界に達しつつある。これまで各行は疾病保障を無料で付帯させるなどのサービス拡充で差別化を図ってきた経緯がある。住信SBIネット銀行の今回の新商品は金利以外の仕組みそのもので独自性を打ち出す意欲的なアプローチだ。
【業界関係者の見方と今後の展望】
金融業界のある専門家は今回の動きについて｢富裕層や投資への関心が高い層の資金需要をうまく取り込む戦略だ｣とのべている。さらに他の銀行も同様の商品開発で追随する可能性があるとした。多様化する顧客のライフプランに合わせて金融商品もまた進化を続けていく必要があると語った。今日現在において他行から類似商品の発表はないが今後の業界動向が注目される。
【新しい購入スタイルへの起爆剤】
住信SBIネット銀行の新たな住宅ローンは都市部の不動産市場における新しい購入スタイルを後押しする起爆剤となるか。月々の負担を軽減できるメリットと将来的な価格変動リスクのバランスをどう評価するかが利用者にとっての鍵となる。不動産という実物資産と金融商品の組み合わせが今後どのように変化していくのか注視していきたい。
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