日本の不動産価格の先行きに対する関心が高まり続けている。不動産価格の本格的な下落には、マクロ経済における強力な金融引き締めが大きく関係する。現在の市場構造を紐解くと、価格が簡単に崩れない複数の要因が浮かび上がってくる。
金融庁による引き締めが暴落のトリガーに
不動産市場において、開発を手掛ける事業者が自主的に事業を縮小することは考えにくい。常に新たな開発用地を取得し、事業を継続しなければ企業成長が止まってしまうからだ。同時に銀行などの金融機関も、長引く金融緩和の環境下においては安定した貸出先を必要としている。そのため、金融機関側から優良な貸出先である不動産事業者への融資を自発的に制限することは非常に困難なのが実情だ。
こうした構造の中で市場にブレーキをかける役割を担うのは、金融機関を監督する金融庁だ。1990年代初頭に旧大蔵省が実施した不動産融資の総量規制のように、強力な金融引き締め政策が導入されない限り、市場の自律的な縮小は見込みづらい。
投資家や住宅購入を検討する層は、金融庁が現在の市場の過熱感をどう評価し、いつ具体的な規制に動くのかを注視する必要がある。政策当局の動向こそが、不動産価格の転換点を図る最大のサインとなる。
個人住宅市場における価格の下方硬直性
住宅価格が下がりにくい背景には、個人の住宅ローン事情が深く関わっている。たとえば1億円で購入したマンションの需要が急減し、市場価格が下落したとする。このとき所有者が9000万円で損切りして売却しようとしても、現実には取引が成立しないケースが多い。
不動産の登記簿には金融機関の抵当権が設定されている。売却額の9000万円で住宅ローン残高を全額完済できない場合、融資元の銀行は抵当権の抹消を認めない。残債を自己資金で補填できない限り、結果として売却そのものが不可能になる。
近年は銀行間の苛烈な金利引き下げ競争を背景に、物件購入価格と借入額が同額となるフルローンの利用比率が6割にまで上昇している。仮にローン残高が9500万円残っていれば、それ以上の価格で売却できなければ市場に物件は出回らない。これが個人向け住宅市場における価格の下方硬直性を生んでいる大きな要因だ。
デベロッパーの強靭な財務体質
個人だけでなく、物件を供給する不動産会社においても同様の現象が起きている。現在の不動産デベロッパーの多くは、高値で仕入れた土地や建物の価格を下げてまで急いで売却する必要性に迫られていない。
2008年のリーマンショック以降、過度な借入に依存していた財務基盤の脆弱な不動産会社はほぼ淘汰された。現在市場に残っている企業の多くは、その後の低金利環境を活かして有利な条件で資金を調達しており、十分な財務体力を備えている。
こうした体力のある企業は、市況が一時的に悪化しても販売価格を維持したまま、販売期間を長期化させる戦略をとることができる。利益を削って安値で投げ売りするよりも、当初の価格設定に応じる買い手が現れるまでじっくりと待つという選択が、企業にとって合理的となる。
暴落が現実となるのはいつか
以上のように、現在の日本の不動産市場は、売り手が容易に価格を下げられない構造的な要因に強く守られている。個人は住宅ローン完済の壁に阻まれ、事業者は豊かな手元資金を背景に価格維持を図る。
暴落が現実となるのは、多額のローンを抱える持家所有の個人が返済不能に陥って破産し、同時に大量の物件を抱えるデベロッパーが資金繰りに行き詰まり倒産する事態に陥ったときと考えられる。
それ以外の局面では、市場が多少の調整を経ることはあっても、急激かつ壊滅的な暴落には至りにくい。不動産市場の最前線に立つプロフェッショナルが読み解く市場急落の予兆は、個人の返済能力と企業の財務体力が限界を迎える瞬間に他ならない。
翻訳・編集 EIICHI JOURNAL
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